Riferimenti normativi: art. 1351 e 2932 c.c.
I.I. – E’ noto che il contratto preliminare, ex art. 1351 c.c., è il contratto che ha ad oggetto l’obbligo per le parti di concludere un successivo contratto, già delineato nei suoi elementi essenziali. In tema di vendita di immobili, non poche volte, l’acquisto è preceduto dalla stipula di un preliminare. La prestazione, quindi, che le parti di un contratto preliminare si obbligano ad eseguire consiste nel perfezionare il contratto definitivo, ossia nel compiere una dichiarazione negoziale.
Il preliminare ha, così, effetti obbligatori e non reali, consistenti nell’esecuzione di un facere per sua natura infungibile, ossia nell’emissione di una dichiarazione negoziale; sarà poi il contratto definitivo a produrre gli effetti sostanziali programmati dalle parti.
Può, però, accadere che una delle parti si mostri riluttante nel momento in cui si deve concludere il contratto definitivo, in tal caso, innanzitutto, come per ogni altro contratto che rimanga inadempiuto, si può chiedere il risarcimento dei danni subiti a causa dell’inadempienza della controparte (responsabilità contrattuale), inoltre, la legge, pone a disposizione della parte che vi ha interesse uno strumento del tutto peculiare, che consente l’esecuzione in forma specifica degli obblighi derivanti dal contratto preliminare.
Infatti, premesso che la parte inadempiente in nessun caso potrebbe essere costretta ad emettere una dichiarazione negoziale, indipendentemente anche dal fatto che tale rifiuto sia illegittimo, la legge, però, offre al contraente interessato a dare esecuzione al preliminare un apposito strumento di tutela, ossia la facoltà di ottenere una sentenza (costitutiva) che produca gli stessi effetti che avrebbe dovuto produrre il contratto che l’altra parte non ha voluto concludere.
I.II. – Si tratta dell’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto ex art. 2932 c.c.. Sul punto, la Suprema Corte ha avvertito l’esigenza di precisare che: “Nel caso di pronuncia della sentenza costituiva ai sensi dell’art. 2932 c.c., le statuizioni di condanna consequenziali, dispositive dell’adempimento delle prestazioni a carico delle parti fra le quali la sentenza determina la conclusione del contratto, sono da ritenere immediatamente esecutive ai sensi dell’art. 282 c.p.c., di modo che, qualora l’azione ai sensi dell’art. 2932 c.c. sia stata proposta dal promittente venditore, la statuizione di condanna del promissario acquirente al pagamento del prezzo è da considerarsi immediatamente esecutiva” (Cass. civ., Sez. III, 03.09.2007, n. 18512).
L’Art. 2932 c.c.
I.III. – L’art. 2932 c.c. stabilisce che: “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.
Dall’analisi della norma si evince che, oltre all’obbligo inadempiuto di concludere un contratto, gli ulteriori requisiti richiesti per ottenere la prevista sentenza, sono la possibilità del trasferimento e la mancata esclusione dal titolo (“qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo”). In buona sostanza, viene richiesto che il contratto preliminare inadempiuto sia di possibile esecuzione e che lo stesso contratto abbia i requisiti per formare e sostituire il contratto definitivo. Tale requisito si traduce nella possibilità che, da un lato, si possa dal preliminare non adempiuto, effettivamente, giungere ad una sentenza traslativa validamente sostitutiva di un atto negoziale valido precisamente individuabile ai fini della trascrizione (dati catastali) e, dall’altro, che la stessa res (l’immobile) possa essere oggetto di trasferimento.
Per quanto riguarda l’altro requisito relativo all’inciso “qualora non sia escluso dal titolo” la norma fa riferimento ad una possibile previsione del contratto preliminare. Infatti, le parti possono inserire all’interno del contratto preliminare una clausola con la quale rinunciano, nel caso di inadempimento dell’una o dell’altra, all’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c..
I.IV. – Se, poi, il contratto preliminare ha per oggetto il trasferimento del diritto di proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda ex art. 2932 c.c. si arricchisce di nuovi presupposti, dal momento che, in aggiunta a quanto sopra riportato, viene richiesto, ai fini dell’accoglimento della domanda, che la parte istante abbia eseguito la sua prestazione o che ne abbia fatto offerta a meno che la sua prestazione non sia ancora esigibile.
La Suprema Corte, però, sul punto, ha avvertito l’esigenza di precisare che: “Nel caso in cui le parti di un contratto preliminare di vendita immobiliare abbiano convenuto che il pagamento del residuo prezzo debba essere effettuato all’atto della stipulazione del contratto definitivo, l’offerta di cui al secondo comma dell’art. 2932 cod. civ. è da ritenersi soddisfatta con la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, essendo essa necessariamente implicita nella domanda, così che, in tale ipotesi, deve senz’altro essere emessa la sentenza produttrice degli effetti del contratto non concluso ed il pagamento del residuo prezzo deve essere imposto come condizione per il verificarsi dell’effetto traslativo derivante dalla pronuncia del giudice” (Cass. civ., Sez. II, 14.01.2010, n. 477; dello stesso tenore, Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 05.06.2018, n. 14372).
Ed ancora: “In tema di contratto preliminare di compravendita, l’offerta della prestazione, richiesta dal secondo comma dell’articolo 2932 cod. civ., può ritenersi implicita nella domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto, considerato che la verificazione degli effetti traslativi della sentenza di accoglimento sostitutiva del non concluso contratto definitivo, deve essere necessariamente condizionata dal giudice all’adempimento della controprestazione” (Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 31.07.2007, n. 16881; dello stesso tenore, Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 31.07.2007, n. 16881).
Alla luce di tanto, la parte adempiente potrà chiedere al Tribunale, con atto di citazione, che venga emessa una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.