Nella ripartizione delle spese condominiali, spesso può accadere che le delibere assembleari si fondino su tabelle millesimali provvisorie.
Innanzitutto, occorre valutare sia la natura dell’invalidità (nullità o annullabilità) delle delibere di ripartizione delle spese fondate su tabelle millesimali provvisorie, sia i conseguenti termini di impugnazione.
Sul punto, par d’obbligo chiarire che l’art. 1123, comma primo del Codice Civile stabilisce che “la ripartizione delle spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio […] sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Le tabelle millesimali servono proprio agli effetti dell’art. 1123 c.c., nonché degli artt. 1124, 1126 e 1134 c.c. e, cioè, ai fini di ripartire le suddette spese e di computare i quorum deliberativi e costitutivi in sede di assemblea.
Quanto alle modalità di approvazione delle stesse, l’art. 68 disp. att. c.c. prevede che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Con riferimento, invece, al criterio di identificazione dei valori millesimali, la giurisprudenza ha chiarito che esso deriva autonomamente dal rapporto tra il valore dell’edificio e il valore delle proprietà esclusive: si tratta quindi di un canone di ripartizione che esiste prima e indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali. La preesistenza del rapporto di valore tra le singole unità immobiliari e l’intero edificio, dunque, comporta che la delibera assembleare adottata sulla base di tabelle millesimali provvisorie sia semplicemente annullabile e non nulla.
Sul punto, la Suprema Corte ha specificato che “in tema di condominio negli edifici, la deliberazione con cui l’assemblea, in mancanza di tabelle millesimali, adotti un criterio provvisorio di ripartizione delle spese tra i condomini nell’esercizio delle attribuzioni di cui all’art. 1135 n. 2) e 3) c.c. non è nulla, ma solo annullabile, non incidendo comunque sui criteri generali dettati dall’art. 1123 c.c., con la conseguenza che la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c.” (Cass. n. 1439/2014).
Una volta chiarito che si verte in una ipotesi di annullabilità delle delibere, la loro impugnazione deve avvenire, ai sensi dell’art. 1137 c.c., entro 30 giorni dalla comunicazione al condomino. Infatti, qualora si dovesse impugnare una delibera successivamente ai 30 giorni, si decade dalla possibilità di far annullare la delibera.
Avv. Francesco Longo