Caio acquistava da Tizio in data 10 gennaio 2020, un’abitazione inclusa nel condominio Beta. Dopo tre mesi, riceveva dall’amministratore la richiesta di pagamento di una somma pari ad Euro 10.000,00 per i lavori di manutenzione dell’immobile. In particolare, le somme richieste si riferivano per € 7.000,00 al rifacimento della facciata effettuato all’anno 2016 e per € 3.000,00 alla manutenzione dell’impianto elettrico avvenuta nel 2019.
Innanzitutto occorre individuare gli obblighi che si configurano a carico del nuovo acquirente in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio. La disposizione dell’esigibilità del credito condominiale nei confronti del soggetto che è subentrato nella proprietà dell’unità immobiliare è prevista dall’art. 63 disp. att. c.c.. Tale norma trova applicazione al caso di specie in quanto norma speciale rispetto a quella contenuta nell’art. 1104 c.c.. Infatti, l’art. 1139 c.c. dispone che le norme che regolano la comunione ordinaria (tra cui rientra l’art. 1104 c.c.) si applicano al condominio solo se manca un’espressa disposizione speciale nella normativa condominiale.
Fermo restando, dunque, che l’obbligazione de qua sia da inquadrare nella categoria delle c.d. obbligazioni propter rem e che l’obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese per le parti comuni deriva, in via immediata, dalla titolarità del diritto reale sull’unità immobiliare, nel caso in esame l’acquirente non è responsabile senza limiti di tempo del pagamento dei contributi nei confronti del condominio, come avviene invece in materia di comunione, ex art. 1104 c.c..
In particolare, al quarto e quinto comma dell’art. 63 disp. att. c.c. è previsto che colui che subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Sul punto si è espressa di recente la Suprema Corte di Cassazione secondo cui “sebbene l’art. 1139 c.c. in tema di comunione degli edifici richiami la normativa dettata in tema di comunione ordinaria per gli aspetti che non siano appositamente disciplinati, in tema di responsabilità per i crediti maturati dal condominio relativamente ad un’unità immobiliare di cui siano mutati i relativi proprietari, non si applica l’art. 1104 c.c. (che sancisce la responsabilità illimitata del dante causa e dell’avente causa senza limiti temporali), bensì l’art. 63 disp. Att. Cc., avente carattere speciale, per cui l’alienante dell’unità immobiliare è solidalmente responsabile con l’acquirente della medesima unità per quel che attiene ai crediti maturati dal condominio nell’anno in corso e in quello precedente” (Cass civ., 16 gennaio 2015, ord. n. 702).
Orbene, nel caso di specie, i lavori di manutenzione predetti sono stati deliberati ed eseguiti in epoche diverse: quelli relativi alla facciata dell’edificio condominiale risalgono all’anno 2016, mentre quelli concernenti l’impianto elettrico al dicembre 2019.
Tenuto conto che l’unità immobiliare è stata acquistata da Caio in data 10 Gennaio 2020, ne consegue che egli è obbligato a versare soltanto la quota relativa alla manutenzione dell’impianto elettrico (€ 3.000), deliberata ed eseguita nell’anno precedente all’acquisto e non anche l’altro contributo, dal momento che i lavori alla facciata fuoriescono dai limiti del biennio di cui all’art. 63 disp. Att. C.c.. Solo in relazione al primo contributo infatti, Caio è obbligato in solido con il suo avente causa Tizio.
Dopo l’effettuazione del pagamento, tuttavia, egli potrà agire in regresso ex art. 1299 c.c. nei confronti del precedente proprietario, potendo ripetere nei confronti di quest’ultimo quanto pagato al condominio Beta.
Avv. Francesco Longo