Nel caso che ci occupa, vi sono due edifici in cui sono ubicati gli appartamenti di proprietà di Tizio e Caia (da un lato) e di Mevio (dall’altro lato) posizionati su lotti confinanti. Mevio, proprietario di un appartamento al quinto e ultimo piano, avviava i lavori per costruire un salone e una cucina sul suo terrazzo. Tizio e Caia diffidavano Mevio ad interrompere i lavori in quanto la realizzanda costruzione era progettata in spregio alle distanze legali. Mevio, dal suo canto, chiedeva a Tizia e Caio di demolire il loro appartamento, in quanto risultato di una recente sopraelevazione effettuata in violazione delle distanze legali rispetto alla sua abitazione. Pur essendo pacifica l’assenza delle distanze legali, Tizio e Caia si rifiutavano di porre in essere qualsiasi attività di riduzione in pristino, sostenendo di avere il diritto di costruire essendo stati i primi a realizzare la sopraelevazione e, comunque, di averla effettuata nei limiti del perimetro del fabbricato Gamma preesistente all’edificio Gamma1.
Nel caso di specie occorrerà verificare, innanzitutto, se una sopraelevazione possa considerarsi a tutti gli effetti una nuova costruzione. Conseguentemente bisognerà determinare se nella sua edificazione potrà valere l’istituto della prevenzione (con riferimento alle originarie costruzioni) ovvero dovrà operare la normativa sulle distanze legali.
Orbene, la materia delle distanze tra costruzioni è delineata dagli artt. 873 e ss. del Codice Civile. In particolare l’art. 873 c.c. prevede che: “Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”.
Per quanto riguarda, invece, l’istituto della prevenzione, in base al quale il proprietario che costruisce per primo (proprietario preveniente) determina la distanza alla quale il suo vicino (proprietario prevenuto) dovrà costruire.
La giurisprudenza è consolidata nel ritenere che “La sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti, e, quindi, anche per la disciplina delle distanze, come nuova costruzione” (Cassazione civile sez. III, 01/10/2009, n.21059). Sempre la giurisprudenza ha statuito il principio secondo cui “in materia di distanze legali fra costruzioni, il diritto di prevenzione riconosciuto a chi per primo edifica si esaurisce con il completamento, dal punto di vista strutturale e funzionale, della costruzione” (Cass. Civile n. 7456 del 1992).
Tali consolidati principi sono stati ribaditi nella sentenza della Suprema Corte n. 5049 del 5 marzo 2018 la quale ha statuito che “In caso di sopraelevazione, che a tutti gli effetti deve essere considerata nuova costruzione, il preveniente, alla pari del prevenuto, è obbligato al rispetto della disciplina delle distanze legali, in quanto la prevenzione è un diritto riconosciuto al primo che edifica e si esaurisce con la realizzazione della costruzione medesima, quando questa abbia le caratteristiche proprie di un’opera edilizia, ultimata dal punto di vista strutturale e funzionale. Ne consegue che, una volta che di fatto si trovino ad esistere due costruzioni su fondi finitimi, la prevenzione cessa di operare e, correlativamente si modifica l’assetto dei rapporti tra i rispettivi proprietari, nel senso che ciascuno dei due frontisti può sopraelevare in regime di libertà dei lotti, nel rispetto reciproco della normativa che disciplina le distanze legali”.
Nel caso di specie, pur a voler ammettere che il fabbricato Gamma dei coniugi Tizio e Caia sia preesistente rispetto a quello di Mevio (Gamma 1), resta, dunque, il fatto che la sopraelevazione dagli stessi eseguita, quale nuova costruzione, poteva essere eseguita solo con il rispetto della normativa sulle distanze legali dalle costruzioni esistenti sul fondo confinante.
Da tanto ne discende che in tema di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti edilizi comunali, a Mevio, in qualità di proprietario confinante, compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito, sia quella risarcitoria.
Avv. Francesco Longo